Une plomberie qui dort six mois et travaille trois

La première conséquence est l'absence de témoins. Un immeuble habité fonctionne comme un système d'alerte distribué : quelqu'un entend un bruit d'eau dans une gaine, quelqu'un voit une tache apparaître, quelqu'un remarque une odeur dans le hall. Rien de cela n'existe dans une résidence où la moitié des lots sont vides d'octobre à avril. Un défaut peut s'installer plusieurs mois avant que qui que ce soit ne se trouve en position de le constater, et c'est la raison pour laquelle on protège ici par des gestes préventifs plutôt que par la réactivité.

La deuxième conséquence porte sur la nature des désordres. Avec 41,7 pour cent des résidences principales achevées depuis 1991 et 36,1 pour cent construites entre 1971 et 1990 selon le même recensement, le parc de Bandol est le plus récent des communes du secteur. Les matériaux lourds y sont rares et les canalisations elles-mêmes tiennent parfaitement. Ce qui se répare ici, ce sont des organes : robinetterie, mécanismes, groupes de sécurité, flexibles, appareils. Autrement dit des pièces qui se remplacent, pas des réseaux qui se reprennent.

La troisième conséquence est calendaire et pèse sur tout le reste. La demande de la commune se concentre sur quelques semaines, entre la fin de l'hiver et le début de l'été, quand chaque propriétaire veut que son logement soit prêt pour la saison. Une entreprise ne peut pas se trouver partout la même semaine, et ce n'est pas un problème d'organisation mais un fait arithmétique. Ce que l'on peut faire, en revanche, c'est déplacer ce qui n'a pas besoin d'être fait en mai, et c'est tout l'objet d'un calendrier d'entretien.

Souffrent de l'arrêt, en premier lieu, tous les élastomères. Un joint torique, un joint fibre, une membrane de mécanisme de chasse, un joint de bonde ou le caoutchouc intérieur d'un flexible tressé restent étanches parce qu'ils sont comprimés et humides. Six mois au sec les durcissent et leur font garder l'empreinte de leur position. Souffrent ensuite les organes mobiles laissés dans la même position : la soupape d'un groupe de sécurité se grippe faute d'être manoeuvrée, une vanne d'arrêt qui n'a pas tourné depuis deux saisons refuse de fermer, une cartouche de mitigeur se bloque en position.

Souffre également tout ce qui contient de l'eau immobile. Un ballon laissé plein et tiède pendant des semaines favorise l'entartrage de la résistance, la consommation de l'anode et le développement bactérien : c'est d'ailleurs pour cette raison que l'arrêté du 30 novembre 2005 relatif aux installations d'eau chaude sanitaire encadre les températures. Les siphons, eux, se vident d'eux-mêmes par évaporation et laissent remonter l'air des évacuations. Et l'eau qui stagne dans les antennes du logement prend la température ambiante, ce qui ne se rattrape qu'en renouvelant les volumes à la réouverture.

Ne souffrent pas de l'arrêt, en revanche, les canalisations elles-mêmes, les évacuations peu sollicitées, et les cartouches céramiques d'un mitigeur qui ne sert que dix semaines par an, lesquelles durent bien plus longtemps ici qu'en usage quotidien. C'est un point important parce qu'il oriente l'entretien : il n'y a aucune raison de remplacer préventivement une robinetterie qui fonctionne dans un logement peu occupé, alors qu'il y a toutes les raisons de changer un flexible de dix ans qui n'a pourtant presque jamais travaillé.

Le rendez-vous de fermeture se consacre à ce qui doit être neutralisé : coupure de l'eau et de l'alimentation du ballon, vidange de ce qui est exposé, protection des siphons, isolement des appareils. Celui de l'ouverture se consacre à ce qui doit être contrôlé sous pression : manoeuvre de la soupape du groupe de sécurité, examen des raccords une heure après la remise en eau, écoute des cuvettes, renouvellement des volumes d'eau. Ce sont deux listes différentes, et vouloir tout faire au printemps conduit à bâcler la moitié de la première.

Le remplacement préventif prend ici une importance qu'il n'a pas ailleurs. Dans un logement habité, un flexible qui commence à fatiguer se remarque à un suintement et se change avant d'avoir fait des dégâts. Dans un logement vide, ce même suintement devient un sinistre. Il est donc cohérent de remplacer sur date, et non sur symptôme, les pièces dont la défaillance ne serait constatée par personne : flexibles d'alimentation, joints d'arrivée de machine, mécanisme de chasse ancien. La dépense est modeste, et c'est le seul moment où elle est modeste.

Reste la question de la trace. Un logement entretenu une fois par an, parfois par des personnes différentes, a besoin d'une mémoire écrite : date de la dernière visite, pièces remplacées, index du compteur relevé, emplacement de la vanne générale et du disjoncteur du ballon, ce qui a été vidangé et ce qui ne l'a pas été. Un feuillet laissé dans le placard technique vaut ici mieux qu'un souvenir, et il évite qu'une remise en service soit conduite dans l'ignorance de ce qui a été fait à l'automne précédent.

L'automne est la saison de la fermeture, et c'est aussi la seule période creuse où l'on peut discuter tranquillement d'un travail à venir. L'hiver ne demande rien à un logement correctement fermé, sinon une visite de contrôle si quelqu'un peut la faire : un coup d'oeil aux plafonds, aux angles bas, et une manoeuvre de la vanne suffisent. C'est également la bonne période pour faire réaliser ce qui n'a pas besoin d'être fait en urgence : remplacement d'un chauffe-eau vieillissant, reprise d'une salle d'eau, changement d'une robinetterie. Le logement est vide, personne n'est gêné, et les plannings ne sont pas saturés.

La fin de l'hiver et le début du printemps forment la fenêtre décisive. C'est le moment où l'on décide ce qui sera fait avant la saison, et c'est aussi le moment où tout le monde y pense en même temps. Repousser cette décision à mai revient à entrer dans le pic de demande de la commune avec des travaux qui auraient pu être commandés trois mois plus tôt. La remise en eau, elle, se fait quand le logement rouvre, et gagne à être faite lors d'un séjour où l'on reste quelques jours plutôt qu'au début d'un week-end.

L'été est la saison de la contrainte réelle. Un logement dimensionné pour quatre personnes en accueille souvent le double, les douches s'enchaînent, le lave-vaisselle tourne tous les jours au lieu de deux fois par an, et le chauffe-eau se retrouve sollicité au-delà de ce qu'il a l'habitude de fournir. C'est la période où les appareils lâchent, et c'est aussi celle où les plannings sont les plus tendus. Septembre sert alors de bilan : on note ce qui a coincé, et cette note devient la liste de travaux de l'hiver suivant.

La sollicitation change d'échelle. Une rotation hebdomadaire signifie des machines lancées chaque jour, des douches enchaînées le matin et le soir, des évacuations qui reçoivent des restes alimentaires et des lingettes, et des robinets manoeuvrés par des mains qui ne ménagent rien. Les points de défaillance se déplacent en conséquence : bonde de douche encrassée, siphon d'évier qui ralentit, mécanisme de chasse forcé, joint de porte de lave-vaisselle. Ce sont de petites choses, mais elles surviennent entre deux locataires et se traitent dans un intervalle très court.

Le mémo laissé dans le logement fait ici plus de travail que n'importe quel équipement. Une page indiquant l'emplacement de la vanne générale, celui du disjoncteur du chauffe-eau, ce qu'il ne faut pas jeter dans les WC ni dans l'évier, et le numéro à appeler en cas de fuite, transforme un occupant passif en témoin utile. C'est souvent le seul moyen d'apprendre qu'une chasse coule, puisque personne ne repassera avant le locataire suivant.

Reste la question du régime juridique, qui dépend du type de location. Une location saisonnière meublée ne relève pas du même cadre qu'un bail d'habitation à l'année, où la répartition entre l'entretien courant à la charge du locataire et les réparations à la charge du bailleur est encadrée par le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Un même logement peut d'ailleurs passer d'un régime à l'autre selon les saisons, et il vaut mieux savoir dans lequel on se trouve avant qu'une panne ne survienne que pendant.