Une fuite en copropriété quand la plupart des lots sont fermés l'hiver

En pratique, une colonne qui dessert plusieurs lots relève ordinairement des parties communes, et le branchement qui alimente un seul logement relève ordinairement du privatif. Le mot « ordinairement » compte : c'est le règlement de copropriété de l'immeuble qui tranche, et il classe parfois certains éléments à rebours de l'intuition. Le lire avant d'engager quoi que ce soit revient à savoir si l'on commande en son nom propre ou si l'on doit d'abord prévenir le syndic.

La conséquence est directe sur la facture. Un copropriétaire qui fait intervenir une entreprise sur un élément commun sans y être autorisé prend le risque d'en supporter seul le coût. À l'inverse, le syndic administre l'immeuble et veille à sa conservation : une trace relevée sur un élément commun doit lui être signalée, par écrit. Et lorsque des travaux purement privatifs affectent une partie commune, par exemple le percement d'une gaine ou la reprise d'une évacuation partagée, l'autorisation de l'assemblée entre dans le circuit.

La différence est décisive. Certaines décisions relèvent d'une majorité calculée sur les seules voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance : une assemblée peu fournie les vote sans difficulté, et l'entretien courant ou la conservation de l'immeuble en font généralement partie. D'autres relèvent de l'article 25, dont la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, absents compris. Dans une résidence où la plupart ne viennent pas et ne donnent pas de pouvoir, une absence pèse alors comme un refus.

La loi prévoit une soupape pour ce cas : lorsqu'un projet soumis à l'article 25 a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut intervenir à la majorité plus souple, sous les conditions qu'elle fixe. Encore faut-il que le projet soit votable, c'est-à-dire chiffré et documenté. Un point inscrit à l'ordre du jour sans devis joint se reporte à l'assemblée suivante, et dans une résidence de bord de mer cette assemblée suivante tombe souvent une saison plus tard.

Les textes permettent au syndic d'engager seul ce qu'exige la sauvegarde de l'immeuble, à charge pour lui d'en avertir les copropriétaires puis de s'en expliquer devant l'assemblée. C'est la voie prévue lorsqu'une colonne lâche en plein hiver. Elle fonctionne dès lors que le syndic est prévenu, et c'est précisément là qu'une résidence majoritairement fermée est vulnérable : l'eau coule dans un lot vide, elle atteint le lot en dessous qui est vide aussi, et personne ne remonte l'information.

Ce qui protège concrètement un immeuble de Bandol pendant la saison creuse n'est donc pas une clause, c'est une organisation. Le gardien s'il y en a un, le voisin qui habite à l'année, le conseil syndical présent sur place : ce sont eux qui déclenchent tout. Il leur faut une liste de coordonnées réellement à jour, la connaissance de l'emplacement de la vanne générale, et une consigne simple sur qui appeler en premier. Un dégât signalé le jour où il commence et le même dégât découvert à la réouverture ne produisent pas le même sinistre.

Chaque copropriétaire assure son lot, le syndicat assure l'immeuble, et un dégât qui part d'un logement pour toucher le voisin met en jeu plusieurs contrats à la fois. La déclaration se fait auprès de son propre assureur, y compris quand l'origine se trouve ailleurs. La particularité locale apparaît juste après : le constat amiable suppose deux personnes, et l'un des deux lots est peut-être fermé depuis l'automne. Désigner à l'avance qui peut signer pour un lot inoccupé évite que le dossier reste en attente.

La durée, ici encore, fait plus de dégâts que le débit. Une fuite lente dans un logement vide abîme d'abord le plafond du lot situé en dessous, qui est parfois occupé à l'année. L'ordre habituel s'inverse donc : celui qui subit découvre le sinistre avant celui qui en est à l'origine, et c'est lui qui déclenche la procédure. Il a besoin pour cela d'un interlocuteur joignable pour le lot d'origine, ce qui ramène à la liste de coordonnées tenue par le syndic.